테라에듀

나는 왜, 디벨로퍼 (a.k.a 집장사) 가 되었나?

수익형 주택 개발 MASTER 2기 수료생, 파란건설 장재영 대표님
두번째 사업의 아이템이 정하는데는 첫번째 보다 조금 더 많은 용기와 확신의 과정이 필요 했었습니다. 처음과는 다르게 사업을 시작하면 어떤 여정이 펼쳐지고 어떠한 어려움들이 닥칠 것을 한번 경험해 보았기 때문입니다. 주변에 창업한 지인들의 모습을 보면서 느낀 건, 보통 사업을 시작하게 되면 그 아이템을 가지고 우선은 3년 정도는 지독하게 파 나가야지만 그 길을 계속 걸어갈 수 있는지 여부를 알 수 있다는 것입니다. 첫 창업 때는 그걸 몰랐기에 용감하게 우선 시작을 할 수 있었지만, 30대 중반의 저는 그걸 이제 알아버린 나머지, 한번 발을 디디면 최소한 3년 간 낙장불입할 수도 있다는 생각에  그 첫 발자국을 디디는데 생각보다 많이 망설였던 것 같네요. 그저 무식해야 용감해지는데 말이죠.  그렇게 “부동산 개발업” 이라는 사업아이템을 정하고 이 사업기회에 대해서 요리저리 골몰하고 간접적으로 tapping 해볼 수 있는 것들을 알아보던 중 마침 용돈벌이 차원에서 투자하고 있던 p2p 업체인 테라펀딩에서 건축교육 수업을 한다고 해서 듣게 되었습니다. 

 
# Case 오랜만의 지인과의 만남
지인 : 재영아 오랜만이야. 잠시 쉬다 새로운 일 시작했다는 이야기는 들었는데 어떤 일을 하고 있어?
제임스 : 아, 응. 부동산 개발 쪽 일을 시작했어. 간단히 말해 땅을 사서 집을 지어서 건물 통째로 팔거나 쪼개어 각 세대별로 분양하는 일이야.
지인 : 잉, 너가 왜 그런 일을 하게 되었어? (너 원래 착한 얘였잖아….) 그런 업계는 거칠고 질 안 좋은 사람들이 많다고 들었는데 일하기 괜찮아? (아님 너가 벌써 사기꾼이 된 건 아니지?)
제임스 : ………
 
# Case 오랜만의 친척과의 만남
제임스 : 삼촌, 그 동안 연락 많이 못 드려 죄송합니다. 지난 사업 잘 마무리 하고 새로운 시작을 하게 되었습니다.
친척 : 아이다, 바쁘다 보면 그랄 수도 있제. 그래 새롭게 시작한 일은 어떤 일이고?
제임스 : 디벨로퍼라고도 하는데 부동산 개발업입니다. 아직은 규모가 작아서 그냥 집장사라고 하는 원룸 건물 정도의 규모부터 시작하였습니다.
친척 : 마, 니는 고대까지 나온 놈이 무슨 그런 일을 하고 있노. 아무리 돈도 좋지만 어려운 사람들 속여서 벌면 아무리 큰 돈 모아도 소용 없데이. 느그 부모님 얼굴보기 부끄럽지도 않나?
제임스 : ………
 
# Case 부동산 공인 중개사와의 만남
제임스 : 사장님, 안녕하십니까? 파란건설의 장재영입니다. 원룸건물 시행할 부지 찾고 있는데 혹시 50평 대로 괜찮은 단독주택 매물이 있으면 검토하게 지번 좀 공유 부탁드리드리겠습니다.
사장님 : 아 이봐요 학생, 어디서 나온 알바생 인지 모르겠는데. 그렇게 뻥치면서 돌아다니지 마요. 당신한테 땅 줘봤자 주변 부동산들에 돌릴게 뻔하잖아. 젊은 놈이 무슨 돈이 있다고… 정 땅 구하고 싶으면 통장잔고 증명서라도 들고와서 까보던가요. 나 바쁘니 어서 나가요.
제임스 : ………
 
# 디벨로퍼 장재영
제가 속해있는 업은 산업명으로는 부동산 개발업이라고도 하고 시행업이라고도 합니다. 사업자 등록증 상의 업태는 (아직 개인사업자 형태로 하기에) “주택신축판매업” 이고요
영미식 명칭으로는 “디벨로퍼 (Developer)”라고 하는데 똑같은 일을 한다고 다 같은 대우나 명칭을 칭하는 건 아닌 것 같습니다. 아파트나 택지개발을 하는 규모가 큰 사업자들에게는 디벨로퍼라 하며 도시를 창조하는 예술가라는 멋진 수식어와 찬사가 주어지지만, 다세대 주택과 같은 소규모 사이즈를 개발하는 사람들에게는 ‘시행업자’, 혹은  ‘빠꼼이’나 ‘(개)집장사’ 같은 명칭으로 폄하되기도 합니다.
공식적으로 이 업에 들어선 지 7개월이 되었습니다. 짧은 시간일 수도 있지만 그래도 나름의 여러 진전들을 이루었고, 또 스스로 이제 이 업을 한다는 것이 조금은 자연스러워 지고 주변에도 편하게 이야기 할 수 있게 된 시간이었습니다.
 
#. “어떻게 제임스는 이 업을 하게 되었나요?”
오랜만에 만나는 사람들, 혹은 부동산 개발업 씬 내 관계자들 (설계, 시공, 중개, 금융 등) 의 첫 질문은 놀랍게도 다 한결 같습니다. 추측컨대, 전자의 사람들은 중국에 흠뻑 빠져있던 제가 소위 말하는 업종 전환(?)을 한 배경이 궁금할 것이고, 후자의 분들은 젊은 놈이 무슨 돈과 경험이 있길래 이 업을 시작할 수 있었는지 의아하기 때문일 것입니다.
그럼에도 부끄러운 건 수많은 똑같은 질문과 그저그런 답변의 반복 속에 아직도 저는 이에 대해 명확히 설명하지 못한다는 것입니다.
그래서 이전부터 블로그를 시작하게 되면 첫번째 글로 왜 제가 이 업을 시작하게 되었는지 한번 이야기를 해보자 생각을 하였습니다. 개인적으로도 이 업을 시작하게 된 연유를 정리해 보고 싶었고, 어쩌면 똑같은 질문 속에 매번 답하기 조금은 귀찮기도 하고 명확히 말할 수 없던 점들이 스스로도 불편하였기 때문일지도 모르죠.
 
# Connecting Dots
사실 제가 생각하는 솔직한 답변은 이것입니다 ㅡ 이 세상을 주관하는 어느 높은 곳의 누군가가 저에게 준 선물
첫번째 회사를 그만두고 본의 아니게 1년간의 백수생활을 하며 일과 도전에 있어 여러 주파수를 부단히 맞추어 보던 중, 마침 이 부동산 개발업이 제게 잘 맞는 일이란 생각이 들었고, 실제로 해 나가면서도 흥미를 느끼며 오래 이 일을 해 나갈 수 있겠다 생각했기 때문입니다.
그저 운명적인 천직이라 하기엔 다소 막연할 수 있지만, 그 때 문득 제가 좋아하는 스티브잡스의 스탠포드 졸업연설 한 문장이 떠올랐습니다.
 
You can’t connect the dots looking forward; you can only connect them looking backwards
source – https://www.slideshare.net/phploveme/3-10125610
 
우리는 인생 각 시점의 여러 이벤트들을 미래를 내다보며 그 개연성을 예측할 수 없습니다. 각 순간들을 멋지게 헤쳐 나가며 뒤돌아 보았을 때 어느 덧 그 개별적인 경험과 지혜들이 서로 이어져 여기까지 온 것을 헤아릴 따름입니다.
그렇게 제가 지금 하고 있는 이 일도 그동안 걸어온 여러 길의 구슬들이 차근차근 꿰어지며 어느 순간 아름다운 보배로 불쑥 돌아온 것일 것입니다. 물론 이 여정 속 힘들고 속상한 일을 겪거나 폭망(?)하고 나면 이러한 감흥과 낭만이 깨어질 수도 있겠지만, 적어도 이 길의 첫 발을 디디게 현재로서는 제게 감사한 천직이 주어졌고 그 일을 최선을 다해 나가야 겠다는 마음으로 가득한 요즘입니다.
그런 관점에서 지난 시간을 돌이켜 보았을 때 (looking backwards) 지금의 저를 있게 만든 몇 가지 계기 (dots)들을 생각해 낼 수 있었고, 이 dot 들에 대해 설명을 드리는 것이 왜 제가 이 일을 시작하게 되었냐는 질문에 대한 가장 명확하지는 않지만, 감히 드릴 수 있는 최선의 설명일 것 같습니다.
 
dot 1 – 부의 추월차선
인생에 있어 특별한 성취를 이룬 사람들이 참으로 부럽고 저도 그렇게 되고 싶었던 욕심’만’ 많았던 20대가 있었습니다. 그들의 인터뷰 기사를 찾아 스크랩하고, 강연을 듣고, 책들을 모조리 사다가 읽어 나가면서 그 중에 ‘부’에 대해 성취를 이룬 사람들을 살펴 가던 중 [부의 추월차선]이란 책을 통해 많은 것들을 배우게 되었습니다.
이 책을 통해 어린 시절 부터의 질문에 대해 어느 정도 해답을 구하게 되었습니다. 극단적으로 삼성의 이건희 회장님보다  새벽에 편의점 알바하고 낮에 자동차 수리를 하며, 밤에 대리운전하는 어느 40대 가장이 더 바쁘게 사는 듯 한데 억울하게도 그 성과와 결실에서는 현격한 차이가 나는가? 라는 것에 대해서요.
책에 대해 아주 간단히 요약하자면 부를 쌓아나가는 방식에는 “서행차선”과 “추월차선”이 있는데 근로소득을 바탕으로 하는 “서행차선”을 타서는 영원히 부자가 될 수 없으며, 사업을 기반으로 하는 “추월차선”을 타야지만 가능하다는 것입니다. 그리고 아무 사업이나 하면 되는 것이 아니라  “추월사업”을 위한 다섯가지의 사업형태를 이야기 하는데 아래와 같습니다.
– 부동산 임대 시스템 구축 : A
– 컴퓨터 / 소프트웨어 시스템 : A-
– 콘텐츠 시스템 : B+
– 유통 시스템 : B
– 인적 자원 시스템: C
부의 추월차선을 탈 수 있는 가장 적합한 사업의 형태라는 “부동산 임대업”. 그렇게 부동산에 대해 조금씩 관심을 가지게 되었습니다.
dot 2 – 신흥국 부동산의 폭발력
이전 사업을 하며 중국에 거주하던 4년 동안 중국은 놀라운 경제성장을 보이며 더불어 부동산 가치가 폭등하게 되었습니다. 대학생 초임 월급이 150만원이 안되던 상황에서 중국 대도시의 임대값은 서울과 비슷하거나 1.5배가 되면서 도대체 누가 이 부동산들을 보유하고 있는지 의아해 졌습니다.
source – 매경이코노미 1946호
 
그리고 재미났던 건 중국에 진출한 한국인 중 많은 부를 축적한 이들 중 한 그룹은 중국에 유학을 보낸 자녀의 부모님이라는 것이었습니다. 1991년 동의보감이란 드라마가 전국을 강타하며 한의대가 의대와 비슷한 인기를 보일 때, 한의학만큼 정통(?)한 중의학을 전공하면 나중에 한국와서 한의원을 차릴 수 있다는 속설에 어린 학생들을 중국의 중의대로 보내려는 부모님들이 많아졌습니다. 그렇게 중국 조기유학 열풍이 시작되었고 자녀들의 중국 내 거주지를 알아보던 부모님이 베이징과 상하이 부동산 가격이 너무나 저렴해 놀란 나머지 한채 혹은 여러채 매입을 했던 것이 30년이 지난 현재 몇 십배의 시세차익을 낳고 있는 것입니다. 그렇게 중국의 경제성장에 따라 부동산 투자를 통해 부를 축적한 사람들은 어마어한 열매를 거두게 되었습니다.
더욱 놀랐던 일은 2016년의 우한에서 발생하였습니다. 그 당시는 중국 내 부동산 가격이 폭등하던 시기였고 2선도시 중 성장성이 높은 서부지방의 중심지역인 우한의 경우는 무려 6개월 사이에 아파트 가격이 2배나 뛰었던 것이었습니다. 당시 우한에 거주하고 있었던 저는 엘리베이터 내 주민들의 자고나면 뛰는 부동산 이야기를 들으며 더욱 관심을 가지게 되었고 부동산 재테크 관련 책들을 보기 시작하였습니다.
그 무렵 중국 거주하는 교민들의 또 다른 관심사는 베트남 부동산 투자였습니다. 베트남의 경제가 급격히 성장하고 대도시인 호치민과 하노이에는 지하철과 국제공항, 하노이-호치민 고속도로가 개통을 준비하면서 부동산 개발에 엄청난 호재들이 몰리게 되었고, 더욱이 호치민은 상하이의 푸동 개발처럼 강 건너 편을 통째로 개발하는 투띠엠 프로젝트를 진행하고 있었습니다. 중국 부동산 시장에 관심을 가지고 투자하려던 저는 이미 가격이 너무 올라 버려 지레 포기하게 되었고, 눈을 돌려 베트남 부동산에 관심을 가지고 투자를 하며 부동산에 한발짝 더 다가가게 되었습니다.
source – vinhome central park Hochiminh
 
dot 3 – 첫 사업의 교훈
사업을 하는데 그게 장사이든, 기업이든 구분이 있겠냐만 첫 사업을 할 때 주변에서 보통 무슨 일 하냐고 물으면 “스타트업 한다”라고 많이 이야기 했었습니다. “스타트업”에 대한 정의가 애매하지만 그 당시엔 다들 젋은 사람이 사업한다고 하면 으레 스타트업 한다고들 많이 이야기 하던 시절이었고, 또 스타트업을 전문으로 투자하는 엑셀러레이터나 VC (벤처캐피털)에 투자도 받았기 때문입니다. 
굳이 스타트업의 본질적인 의미를 묻는다면, 빠른 속도로 성장을 해나가는 기업이 아닐까 하는데, 투자를 바탕으로 성장을 해나가다 보니 흔히 J-curve 라고 하는 매출곡선을 그려 나가게 됩니다. death valley라고 하는 저점을 버티고 올라가게 되면 sky rocket 처럼 비약적인 발전을 하게 되지만, cash burning을 하며 수익을 거두지 못하거나 추가 투자를 유치하지 못하면 소리소문 없이 문을 닫는 회사도 부지기수입니다.
첫 회사의 경우도 마냥 좋았던 것은 아니었습니다. death valley 를 버티지 못하고 수십명의 동료들을 내보내야 하는 아픔도 있었고, 이후에 신규 투자를 유치한 다음에도 서비스가 접히면서 다시 새로 뽑은 동료들을 또 내보내야만 했었습니다. 이런 과정 속에서 회사는 한 상장사에 인수가 되었습니다. 이 M&A의 과정, 인수된 그룹의 한 계열사 대표로 일하며, 그리고 제가 창업한 회사에서 나오는 과정 등 일련의 경험들을 겪으며 30대 초를 보내게 되었습니다.
제가 첫 번째로 창업했던 기업이 아직 사업을 영속하고 있기에 말하기 조금은 조심스러운 부분이지만, 두번째 사업을 준비하면서 전 첫번째 사업에서의 이러한 경험을 바탕으로 몇가지 원칙을 정하고 아이템을 알아보게 됩니다. 1) 투자를 받지 말자 2) 매각하지 말자 3) 수익을 내자 4) 그 수익을 구성원들과 함께 나누자 . 이런 기준들로  사업 방향성을 잡기 되었고, 이에 오프라인 쪽과 제조업 쪽으로 사업 아이템을 고민하게 되었습니다.
 
dot 4 – 히말라야 트레킹
2017년 10월. 반드시 연말 전에는 아이템을 정하고 사업을 시작하기로 마음을 먹었습니다. 희망에 부풀기도 하였지만 다시 또 시작될 여정 속에 매일매일 허우적 될 시간들도 상상이 되기에, 그 전에 마지막 긴 여행을 다녀오자 마음을 먹고 목적지를 탐색하게 되었습니다. 처음에는 남미나 유럽 쪽을 생각하였는데, 그 때 번쩍 떠오른 생각 ㅡ 지금 이 나이 이 시간 아니면 히말라야 가기 힘들다. ㅡ 그렇게 히말라야를 떠나게 되었습니다.
안나푸르나 베이스 캠프, 줄여서 ABC까지 가는 여정은 등반과 하산을 합해  2주일. 네팔 내 도시인 카트만두와 포카라 등의 일정까지 합쳐 근 한달여의 여행을 가게 되었씁니다. 다행히 짐을 들어주는 포터와 함께하였기에 무거운 배낭에 대한 부담은 조금 덜면서, 톨스토이, 힌두교 철학자의 잠언, love and free 등 10 여권의 책들과 함께한 히말라야에서의 시간은 말로 형언할 수 없는 행복을 느낄 수 있던 시간이었습니다.
도저히 믿기지 않는 히말라야의 봉우리들을 바라보며 산을 오르다 지치면, 책을 보며 쉬고 그러다 또 눈 앞에 펼쳐진 절경에 감탄을 해 눈물 찔끔 흘리는 감동과 놀람이 가득한 시간들. 중국에 있을 때 나름 유명하다는 명산들을 많이 오르며 절경들을 많이 접하였지만, 히말라야의 봉우리에서 느낄 수 있는 웅장함은 독보적이었고 그 감동들을 하루하루 느끼며 한가지 다짐을 하게 되었습니다.
| 기왕 시작하는거 큰 뜻을 펼쳐보자. 내가 살아가며 아무리 크게 벌려 나가도 히말라야의 이 봉우리들 발끝에도 미치지 못할 것이야. 그러니 두려워 하지말고 스스로를 믿으며 용기를 내자구.
다시 새롭게 시작하는 사업, 기왕이면 큰 성취를 꿈꾸게 되었고 그러한 구조에 맞는 사업을 살피게 되었습니다. 꿈만 크다고 다 이룰 순 없지만 열심히 하다보면 적어도 그 조각의 크기도 클테니까요.
 
dot 5 – 한국의 디벨로퍼들
회사를 퇴사하고 시작된 백수의 시간이 1년이나 갈지는 꿈에도 몰랐었습니다. 그럴 줄 알았다면 나름 계획을 세우고 버킷리스트를 실행하는 백수생활을 보냈을 텐데, 그저 딱히 뭘하고자 하는 게 없다보니 꾸역꾸역 하루를 보내다 어느덧 1년이 흘러가 버렸더라구요.
뒤돌아 보면 아쉬운 것들도 많지만, 이 기간 하루하루를 보내며, 또 가끔은 버티며 그래도 놓치지 않았던 것 3가지가 있었습니다. 여행과 운동 그리고 독서. 뭘하든 이 3가지는 지금의 시간을 보내는데 안전빵이라는 생각에 나태해 지지 않고 꾸준히 함께하려 노력 하였습니다.
아침부터 밤까지 무료한 시간들을 달래려다 읽어간 책들이 어느덧 100여권이 넘어 가버렸습니다. 참 다양한 분야의 책들을 읽어가며 그 중 우연히 디벨로퍼 관련된 책들도 접하게 되었는데 바로 아래 2권의 책이죠.
  
 
도시를 창조한다는 전혀 생소한 일을 하는 사람들의 이야기. 누군가는 우리가 살아가는 크고 작은 공간들을 만들면서 천문학적인 수익을 벌어 나가고 있었습니다. 정말 다른 세계에서 다른 사람들이 엄청난 일들을 해나가는 것에 충격을 받게되며 한편으로는 이 업이 제가 도전해 볼 수도 있겠다는 생각을 하게 됩니다. 우연히 위의 dot 들이 연결이 되는 순간이 왔던 것인지도 모르죠.
 
dot 6 – 테라펀딩 소규모 주택개발 수업
두번째 사업의 아이템이 정하는데는 첫번째 보다 조금 더 많은 용기와 확신의 과정이 필요 했었습니다. 처음과는 다르게 사업을 시작하면 어떤 여정이 펼쳐지고 어떠한 어려움들이 닥칠 것을 한번 경험해 보았기 때문입니다. 주변에 창업한 지인들의 모습을 보면서 느낀 건, 보통 사업을 시작하게 되면 그 아이템을 가지고 우선은 3년 정도는 지독하게 파 나가야지만 그 길을 계속 걸어갈 수 있는지 여부를 알 수 있다는 것입니다. 첫 창업 때는 그걸 몰랐기에 용감하게 우선 시작을 할 수 있었지만, 30대 중반의 저는 그걸 이제 알아버린 나머지, 한번 발을 디디면 최소한 3년 간 낙장불입할 수도 있다는 생각에  그 첫 발자국을 디디는데 생각보다 많이 망설였던 것 같네요. 그저 무식해야 용감해지는데 말이죠.  
그렇게 “부동산 개발업” 이라는 사업아이템을 정하고 이 사업기회에 대해서 요리저리 골몰하고 간접적으로 tapping 해볼 수 있는 것들을 알아보던 중 마침 용돈벌이 차원에서 투자하고 있던 p2p 업체인 테라펀딩에서 건축교육 수업을 한다고 해서 듣게 되었습니다. 
나름 100만원 이상의 거금을 들여 2개월 간 진행하는 수업이었는데 이 수업을 들으며 막연하게만 생각했던 부동산 개발 (정확히 말하면 빌라 지어서 팔기)에 대해 조금 더 구체적으로 알게 되었습니다. 그렇게 막연한 안개가 걷히고 제가 걸어가야할 길이 조금씩 보이면서 이 업을 2번째 비지니스로 시작해 보자 용기를 내게 되었습니다. 그렇게 전 2018년 해가 바뀌면서 새로운 일을 시작하게 되었네요.
막연한 도전을 구체적인 확신으로 만들게 해준 테라펀딩에 늘 감사해 하고 있는데, 최근에는 또 강의를 듣던 이 프로그램에서 강사로 사례 공유를 하게 되어 영광스럽고 즐거운 마음으로 준비 중이네요!
 
 # Somehow Connect in your Future
이렇게 긴 이야기들을 하나하나 풀어내고 읽다 보면 나름 자연스럽게 여기까지 이 길이 흘러온 것 같지만, 사실 지금의 시점에서 굳이 이렇게 된 연유에 대해 이야기 해보라 하니 끙끙 끄집어 내어 짜깁기 한 것이 더 맞는지도 모르겠습니다. 각각의 터널들을 지나갈 때엔 제가 전혀 지금 이렇게 되리라곤 상상도 할 수 없었기 때문이거든요.
그래서 제가 이 업을 시작하게 된 게 이 세상을 주관하는 어느 높은 곳의 누군가가 저에게 준 선물 이라 이야기 하는 것이 어쩌면 가장 확신을 가지고 명확히 말씀드릴 수 있는 부분인 것 같습니다. 이렇게 여러 dot들을 써 놓고도 그 점이 어떻게 이어져 왔는지 저도 잘 실감이
안나네요. 하하 
 
어쨋든 새로운 길이 주어졌고, 저는 그 길을 걷게 되었습니다. 그 길의 끝이 happy ending일 지, sad ending일지 모르겠지만 이 길을 걷는 동안 어려움과 슬픔에 포기하지 않고 할 수 있는 최선의 노력을 다해 나가려 합니다. 그렇게 매일매일 다짐하며 감사해 나가는 요즘입니다. 새롭게 시작하는 새 생명의 도전에 여러분의 많은 응원과 격려 부탁드리며 긴 글 읽어 주셔 대단히 감사합니다.
파란건설 장재영 드림
 
원문 : http://jangjaeyoung.com/2018/08/13/1/
 

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