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사업타당성 컨설팅 프로젝트 실사례 (2)

#1. 토지선택의 단계

이번 클라이언트는 과천시 부림동의 토지를 물색하던 중 4개의 매입 후보지를 찾았다.
그리고 이 중 어떤 토지를 매입해서 사업을 진행 해야 할 지 고민하는 시점에서 우리를 찾아왔다.

우선각각의 토지가 가진 장단점을 살펴보았다.

부림동의 경우 지구단위계획구역으로 지정 되어 있기 때문에 세대당 주차는 1대 이상 이어야만 했다
이런 정책적인 이유 뿐 아니라 대부분 2룸과 3룸 위주의 중대형 주택들이 많이 신축되고 있었는데,
실제로도 지역의 특성상 1인 가구의 주택 수요보다 2-3인 가구의 주택수요가 많은 지역이었다.
따라서 주차 대수를 늘려 주차를 얼마나 쉽고많이 할 수 있게 만드는 가가 곧 수익률을 극대화하는 방법이 될 수 있었다.

 
주차 조건을 기준으로 각각의 토지를 비교해본다면
2=3 > 1=4 으로 의사결정이 좁혀지게 된다.
그럼 이제, 2번과 3번의 토지를 비교할 만한 다른 기준이 필요해졌다


우선해당 대지에서 구현할 수 있는 볼륨(m3)을 기준으로 정해야 했다
당연히 일조권 사선제한 규제를 단 한 면이라도 받지 않아야 했는데
두 필지 모두 한쪽 면에서만 일조권 사선제한을 받지 않는 것으로 확인 되었다. (2번 토지북측, 3번 토지동측

그 다음으로 따져 본 것은 일조권 사선제한 규제를 받지 않는 정도가 어느정도 인가 였고,
여기서, 2번 토지가 3번토지보다 압도적으로 유리한 것으로 조사됐다
그 이유는 3번 토지의 동측 경계선이 거의 동쪽으로 기울어져 있어 일조권 사선제한에 의한 완화가 그렇게 크지 않았지만
2번 토지의 북측 경계선은 완전히 북쪽으로 치우쳐져 있었기 때문에 그 완화의 정도가 매우 컸다
또한 평당 가격이 300만원 정도 더 저렴했고북측의 공원 뷰와 서측의 양재천 뷰가 함께 있어 조망권 확보 역시 유리했다

그 결과 우리는 2번 토지를 선정하고 기획설계를 진행하게 되었다.

#2. 기획 설계의 단계

2번 토지는 크게 2가지의 옵션을 가질 수 있었다.

첫번째 옵션은 코어를 남측으로 배치하여 모든 세대 뿐만 아니라모든 실(거실주방등에서 북측의 공원과 서측의 양재천 조망권을 확보 할 수 있었다
따라서 각 세대가 조망권에 대한 분양성을 고르게 가져갈 수 있어 상대적으로 미분양에 대한 리스크가 적은 편이었다.

두번째는 코어를 북측으로 배치하여 개발 면적을 극대화하는 방법이었다
코어 부분으로 인해 북측의 체육공원 조망이 제약을 받게 되지만, 가장 자투리 공간에 코어를 배치하여 건축물의 전용률을 극대화할 수 있을 뿐만 아니라
발코니 확장 면적을 최대화하여 실사용면적을 극대화할 수 있는 장점이 있었다
그렇지만 세대 배치에 따라 조망을 확보하지 못하는 세대가 계획될 수 있었기 때문에 미분양에 대한 리스크가 첫번째 계획안보다 다소 높은 편이었다.

#3. 사업수지 분석 단계

두 계획안을 가지고 사업수지를 비교해본 결과
매출수익률에서는 북측에 코어를 배치하는 계획안의 수익률이 조금 더 높긴 했지만 사실상 그 차이가 큰 편은 아니었다
매출수익률이 비슷한 이유는면적이 늘어남에 따라 공사비가 증액되는 부분과 면적 상승에 따라 매매가 상승되는 부분에서 두 계획안이 큰 차이를 보이지 않았기 때문이다
따라서 이럴 경우엔클라이언트는 Risk Taking에 대한 정도를 가늠한 뒤사업을 진행해야 했다

이 건을 의뢰한 클라이언트는 결과적으로 북측 코어안을 선택했고, 12월 1일 현재 기본설계 단계에 와있다.
 
기본 설계가 끝난 뒤 인허가가 완료되면 시공을 위한 실시설계가 진행될 예정이다그리고 실시설계 이후에는 시공사별 견적을 위한 수량산출 후 시공사 입찰을 통해 공사를 진행할 예정이다

총 예상 대출 규모는 약 30억원 정도이다예상되는 공사비는 총 10억원 안팎이며이 중 90%는 PF 자금으로 조달된다또한 토지 매입비의 계약금을 제외한 모든 금액 역시 PF 자금으로 조달될 예정이다
그 외로 판매비부대비금융비기타 비용등을 모두 합쳐 약 6억원의 비용이 예상되며이 중에서 상당 부분은 PF 자금을 조달될 예정이다

특히 금융비의 경우 기성에 따라 이자를 지급하는 방식(Capital Call)이기 때문에 연이율이 12%임에도 불구하고 실질 이율은 약 8% 정도 밖에 되지 않아, 1금융권 대형 사업의 PF 이율과 크게 다르지 않다
이런 시나리오에서 이 사업지에 필요한 자기자본금은 약 6억원 정도이며, LTV는 69%로 다소 안정적으로 판단된다
통상 수도권의 경우 LTV는 65%로 산정되지만과천이 서울과 매우 가까우며 LTV 70%로도 대출이 발생한 사례가 있기 때문에 LTV 한도는 70%로 책정되었다.

아직까지 진행중인 케이스임으로 더 의미있는 기여를 하기위해 노력 할 예정이다.

 류상호 컨설턴트
편집
 이영주 마케터

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