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‘2019년 부동산 세금 전망’

종합부동산세 대상자, 주택임대 사업자 꼭!


최근, 부동산 직. 간접 투자에 대한 관심이 부쩍 높아지면서

'2019년 부동산 세금 전망'은 어떻게 될지, 많은 분들로부터 문의를 받고 있는데요.

그래서 준비했습니다.

부동산 전문 세무사, 임창연 강사님이 전하는 '2019년 부동산 세금 전망'!

그럼 함께 들어 보실까요?

안녕하세요, 부동산 전문 세무사 임창연 입니다!


주택을 '보유·임대·투자'하는 분들을 위해

'2019년 부동산 세금 전망' 8가지를 준비했습니다.


① '풍선효과 차단!', 조정 대상 지역 추가 지정 가능


지난 8월 27일 정부는 과열 현상을 보인 부동산 시장의 안정을 위해,

주택 중과세 대상 지역으로 지정되지는 않았으나 집중 모니터링의 대상이 되는 지역을 발표하였습니다.

바로, 용인시 기흥구, 대구시 수성구·중구·남구, 광주시 광산구·남구인데요.

발표된 자료에 따르면 해당 지역들의 시장이 과열될 우려가 크다고 판단될 시 즉각적으로 주택 중과세 대상 지역으로 선정하는 등의 조치를 취하겠다고 밝히고 있습니다. 특히 선정된 후 바로 다음날 취득하는 분들부터 중과세 대상이 될 확률이 높으니 꾸준히 상황을 지켜보아야 해요.

아울러, 선정된 지역들 외에도 가격 불안을 보일 우려가 있는 지역은 중과세 대상 지역으로 지정될 수 있으니 2019년 정책과 관련하여 좀 더 주의 깊게 살펴보아야 합니다.

② 주택 취득 자금 관련 자금출처조사 지속


국토부는 지난해 9월부터 8·2 부동산 대책의 후속 조치로, 투기과열지역에서 3억 원 이상의 주택을 구입하면 실거래 신고를 할 때 반드시 자금조달 계획서를 제출하도록 하였습니다. 또한 과세관청을 통해 해당 계획서에 대하여 엄격히 검증하고 있죠.

실제로 해당 내용을 바탕으로 편법 증여, 세금 탈루, 자금출처조사까지 진행되고 있습니다. 예전처럼 부모가 독립하거나 결혼하는 자녀들에게 증여세 신고 없이 1-2억씩 재산을 물려주던 시대는 지난 것이죠. 물론 내년에도 부동산 취득 자금에 대한 출처와 관련하여 강도 높은 세무조사가 이루어질 것으로 생각됩니다.

한가지 더 추가로 말씀드리자면, 조건에 해당되는 부동산을 취득할 경우 '세금 신고된 소득과 자산으로 그 출처를 입증할 수 있어야 한다는 것' 꼭 잊지 마세요!


③ 종합부동산세 중과세 개정안

결국, 이런저런 대책으로도 잡히지 않는 주택 가격 때문에 정부는 '보유세 강화'라는 카드를 꺼내들었습니다.

지난 7월 말에 발표된 세법 개정안을 보면, 종합부동산세 중과세에 대한 내용이 있었습니다. 그런데, 2018년에는 더욱 중과세가 적용이 되는 내용으로 종합부동산세 개편안을 발표했습니다.

기존에는 얼마의 주택을 보유하고 있었는지가 중요했지만, 개편안에 따르면 어느 지역에 주택을 보유했고 또 몇 개의 주택을 보유했는지가 중요해졌죠.

그 외 주요 개정 내용으로는 공정시장가액 비율 상향 조정(80%▶100%), 세율 인상, 세 부담 상한 인상 (150%▶400%)이 있었죠. 지역에 상관없이 3주택 이상 보유한 자와 조정 대상 지역 내의 주택을 2주택 이상 보유한 자가 이번 종합부동산세 개편안의 주요 타깃입니다. 지금 말씀드린 내용들은 모두 개정안이므로 내년 초에는 또 어떻게, 확정이 될 것인 지 지켜보아야겠습니다.


④ 임대 사업자 세제 혜택 축소 가능성


그럼 다주택자가 중과세를 피할 수 있는 방안은 무엇이었을까요? 바로 "주택임대 사업자"가 되는 것이었습니다.

'숨은 임대 사업자'를 찾아낼 묘안으로 정부는 다양한 세제 혜택을 내세워 자발적인 주택임대 사업자 등록을 유도하겠다고 했지만, 이제 와서 보니 임대 혜택이 너무 많은 것이 문제가 되었습니다.

최근, 주택 가격이 잡히지 않는 이유 중 하나가 투기꾼들이 주택임대 사업자 세제혜택을 역 이용하여 더 많은 주택을 취득하고 있기 때문이라고 파악하고 있습니다. 이에 지난 9월 13일, 정부는 주택 임대 사업자에게 제공했던 각종 세제 혜택을 줄이겠다고 발표한 바 있죠.

하지만 해당 사항은 2018년 9월 13일 이후 임대 사업자로 등록하는 분들에게만 적용되는 사항이기 때문에 그 효과가 미비할 것이라고 예상됨에 따라 기존 임대 사업자들에게도 세제혜택 축소가 필요하다는 목소리가 각계각층에서 커지고 있습니다. 이처럼 우려의 목소리가 커지자 지난 11월, 박주현 의원(민주평화당)은 '다주택 임대업자에 대한 세제혜택 방지' 법률안 3종 세트를 발의하였습니다. 과연 내년에는 기존 주택임대 사업자에게 주어진 세제혜택 축소가 어떻게 진행될지, 지켜봐야 할 것 같습니다.


⑤ 공시가격 인상 가능


그럼 지난 7월 국토교통부 관행 혁신위에서 발표한 내용을 보겠습니다.

위원회에서 가장 먼저 문제를 제기한 부분은 공시가격이 시가를 반영하지 못한다는 점이었습니다. 그리고 이와 관련하여 공시가격은 시가의 90%를 반영해야 한다고 얘기했죠. 하지만 다양한 분야에서 사용되고 있는 공시 가격이 인상될 경우, 국민들의 부담이 더욱 늘어 수 있음을 무시할 수 없습니다.

현재는 공시가격에 대한 점진적 인상이 필요하다고 말하고 있습니다. 하지만 상황에 따라 인상 속도가 빨라질 것으로 예상되니, 내년 공시 가격 인상안은 어떻게 진행될지 지켜보아야 합니다.


⑥ 소액 임대주택 소득 과세 시작


앞으로는 연 2000만 원 이하의 소액 임대 사업자들도 임대 소득세를 내야 한다는 사실 알고 계셨나요?

그동안은 주택임대 소득에 대해 과세할 경우 임차인들에게 그 부담이 전가될 수 있어 다른 소득에 비해 과세를 느슨히 해왔습니다. 하지만 최근 과세 범위가 넓어지면서 내년부터는 소액 주택 임대 소득자에 대한 소득세 과세가 본격적으로 시작됩니다.

그럼 기존의 주택임대 사업자들은 어떨까요? 내년부터 바뀌는 사안들에 따라 당연히 어떤 세금 신고와 납부의 의무가 추가로 생기는지 체크해 대비해야 합니다.

'소액 주택 임대소득자'란?

주택임대 소득에서 발행한 매출액이

2천만 원 이하인 사업자를 말합니다.


⑦ 간주임대료 과세대상 주택 확대


2018년 세법 개정안 내용을 보면 2019년에는 간주임대료 과세대상이 올해보다 더 확대될 것으로 보입니다.

특히 주택 임대 시에는 월세뿐만 아니라 보증금에 대해서도 과세를 하게 되어있죠. 다만 보증금에 대한 과세는 '간주임대료'로 계산하여 과세하는데 아래의 두 가지 요건을 모두 충족할 경우 간주임대료로 계산하게 됩니다.

1. 3주택 이상 보유 & 3억 원 이상 보증금을 받은 경우 (적용 기한 2018.12.31까지)

여기서 주택 수 산정 시 제외되는 주택이 있습니다. 소형 주택인데요. 소형 주택이란, 전용면적 60m2 이하이면서 기준 시가가 3억 원 이하인 주택을 말합니다. 하지만 지난 7월에 발표된 세법 개정안에 따르면 소형 주택의 요건이 아래와 같이 변경될 예정입니다.

2. 전용면적 40m2 이하이면서 기준 시가가 2억 원 이하인 주택 (적용기한 2021.12.31까지)

주택수와 보증금 산정 시 제외되었던 소형 주택의 요건이 더욱 강화되었다는 것을 알 수 있죠. 이 또한 주택 임대 소득에 대한 과세를 본격화하면서 과세에서 제외되었던 주택의 범위를 넓히는 과정으로 볼 수 있습니다.

앞으로 해당 개정안이 어떻게 확정될지는 조금 더 지켜보아야 할 것입니다.

⑧ 주택 임대 사업자 등록 의무화


최근 소액 주택 임대 사업자들도 세무서에서 사업자등록을 하도록 개정안이 발표되었습니다. 핵심 내용은 임대 사업자로 세제혜택을 보는 것과 상관없이 사업자등록을 의무화하는 내용입니다. 특히, 미등록 시에는 가산세가 부과되는데 가산세 금액은 크지 않지만(매출금액의 0.2%) 주택 임대 소득을 놓치지 않고 과세하기 위해 과세 관청에서 다양한 장치들을 마련하고 있으니 유념해주셔야 합니다.

혹시 기존에 사업자 등록 없이 주택 임대 사업을 하고 계셨다면, 2019년 연말까지 사업자 등록을 의무화하는 것으로 발표되었으니 추후 개정안이 어떻게 확정될지는 계속 지켜봐야 할 듯합니다.

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