주택임대사업자 등록할까? 말까?

자주 묻는 질문을 모아보았습니다.
지난해 ‘9·13 대책’ 이후 주택임대사업자 혜택이 축소 됨에 따라, 주택임대사업자 무용론이 나오고 있습니다.
임대사업자 등록과 관련해 상황별 실익을 구체적으로 따져야 할때입니다. 
주택임대사업자 등록 전, 내게 유리한 사업자 유형인지 꼭 확인하시기 바랍니다.

임창연 세무사 |KB증권

KB증권 IPS본부 투자자문부 소속, 절세컨설팅 담당

FAQ

자주 묻는 질문을 모아보았습니다.
상황에 따라 다릅니다! 많은 분이 임대사업자 등록하는 것에 관심이 많은데, 임대사업자 등록해서 받을 수 있는 혜택과 내가 충족시켜야 하는 요건이 무엇인지 먼저 판단 하고, 혜택 볼 수 있는 사람은 등록 해야 하지만, 그렇지 않은 사람은 의무 사항만 가져갈 수 있기 때문에 본인이 어떤 혜택을 받을 수 있고, 어떤 요건을 충족시켜야 하는지 파악하고, 그 다음 임대사업자 등록에 대해 결정는 것이 맞습니다.
전제부터 이야기하면, 법인은 제외하고 개인사업자에 한해서 임대사업에 발생한 매출 금액에 따라 세금 신고 방법이 일부 달라집니다.
▶1,000만 원
주택임대소득이 1,000만 원 이하, 종합과세대상 소득이 2,000만 원을 넘지 않는다면, 임대 소득 1,000만 원에 대해 세금이 과세가 되지 않습니다.
▶2,000만 원
주택임대소득 2,000만 원까지는 분리과세로 과세가 종결되고, 2,000만 원에서 단 1원이라도 넘게 되면 종합과세로 넘어갑니다.
▶2,400만 원
주택임대소득 2,400만 원까지는 추계로 신고할 때 단순경비율에 의해 신고를 할 수 있는 반면, 2,400만 원이 넘어가면 추계로 신고할 때 기준경비율로 신고해야 해서 장부로 신고하시는 것이 조금 더 유리한 사례가 많습니다.
▶7,500만 원
7,500만 원까지 임대소득에 대해 세금 신고를 할 때, 장부 작성 시 간편장부 대상자에 해당 돼 간단하게 신고 할 수 있는데, 7,500만 원이 넘어가면 재무제표가 다 나오는 결산 신고(복식장부)를 해야 하므로 세금 신고가 복잡합니다.
▶5억 원
마지막으로는 5억 원을 말씀드릴 수 있습니다. 주택임대소득에서 발생하는 소득이 5억 원을 넘어가게 되면 성실 신고 확인 대상자가 되기 때문에 이 금액(5억 원)이 되면 필수적으로 법인사업자 전환을 한 번쯤 고민해 보셔야 합니다.
세법상 주택의 요건은 사실상 해당 부동산을 무엇으로 사용하고 있는지가 중요합니다. 상시 주거용으로 사용하고 있다면 ‘주택에 포함된다’고 볼 수 있습니다.
오피스텔을 직접 주거용으로 사용하거나 임차인이 주거용으로 사용하고 있다면, 해당 오피스텔은 주택으로 판단이 돼서 ‘주택 수에 포함’ 되고, ‘양도소득세 중과세 대상’에도 해당 됩니다.
한 가지 더 짚어 드리자면, 이 내용은 국세에 관련된 사항이고 지방세(취득세·재산세)에서는 조금 다르게 판단 됩니다. 지방세에서는 건축법상을 기준으로 판단하기 때문에 오피스텔은 주택에 해당되지 않습니다.

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